Gewerberaummietrecht contra Wohnraummietrecht - auf diese Unterschiede sollten Sie achten

Das Wohnraummietrecht ist vornehmlich Mieterschutzrecht. Das ist bekannt. Es schützt den meist sozial schwächeren Mieter gegenüber der Willkür eines Vermieters. Im Gewerberaummietrecht besteht dieses Schutzbedürfnis nicht. Dort ist es teils sogar umgekehrt.

Kündigungsschutz besteht nur im Wohnraummietrecht

• Der markanteste Unterschied zwischen dem Wohnraummietrecht und dem Gewerberaummietrecht besteht im Kündigungsschutz. Der Vermieter von Wohnraum kann den Mieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein solches Interesse ist meist der Eigenbedarf des Vermieters. Im Gewerbemietrecht kann der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht rechtfertigen.
• Wichtig ist der Unterschied bereits bei Vertragsabschluss. Vereinbaren die Parteien formal einen Gewerbemietvertrag, obwohl die Räumlichkeiten tatsächlich zum Wohnen überlassen werden, wird der Schutz des Wohnraummietrechts umgangen. Die rechtliche Einordnung stellt dazu auf den Vertragszweck ab. Steht der Wohnzweck im Vordergrund, gilt Wohnraummietrecht, unabhängig davon, wie der Mietvertrag tituliert ist.

Bei überwiegender gewerblicher Tätigkeit gilt Gewerberaummietrecht

• Schwierigkeiten bestehen bei Mischmietverhältnissen, bei denen sowohl die wohnliche als auch gewerbliche Nutzung möglich ist. Dann kommen entweder die Regeln der Wohnraummiete oder die Regeln der Geschäftsraummiete zur Anwendung, je nachdem, welcher Nutzungszweck überwiegt. Maßgebend ist stets der wahre Vertragszweck. Übt der Mieter in den Räumlichkeiten ein Gewerbe aus, muss er damit rechnen, dass der Vertrag als Geschäftsraummietvertrag eingeordnet wird, mit der Folge, dass er nicht den sozialen Schutz des Wohnraummietrechts in Anspruch nehmen kann. Auf die Wohnfläche kommt es dabei nicht unbedingt an.
• Umgekehrt muss der Vermieter damit rechnen, dass ein als Gewerberaummietvertrag titulierter Mietvertrag dem Wohnraummietrecht unterliegt, wenn der Mietvertrag Wohnzwecke zum Gegenstand hat. Will er dann kündigen, benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse.

Im Unterschied zu Wohnungsmietern haben Gewerbemieter wenig Rechte

• Weitere Unterschiede bestehen darin, dass der gewerbliche Vermieter zur Erzielung einer höheren Miete eine Änderungskündigung aussprechen kann. Ferner gibt es keine Beschränkung auf die ortsübliche Miete, wenn er die Miete erhöht. Mietvertraglich kann im Gewerbemietrecht die Mietminderung weitgehend eingeschränkt werden.
• Der Geschäftsraummieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung. Er hat keinen Räumungs- und Vollstreckungsschutz. Familienangehörige treten nach dem Ableben des Mieters nicht automatisch in das Mietverhältnis ein. Es gibt keine Bestimmungen zur Anlage der Mietkaution oder Beschränkungen der Höhe der Maklerprovision.