Welche Steuern können beim Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen?
Haben Sie ein Haus nach Tod eines Angehörigen geerbt? Dann könnte vielleicht Erbschaftsteuer oder Spekulationssteuer anfallen.
Die Erbschaftsteuer
Das sogenannte Erbschaftsteuergesetz regelt in Deutschland die Besteuerung von Nachlässen. Haben Sie eine Immobilie geerbt, so hängt die Besteuerung der Erbschaftsteuer von ein paar Faktoren ab:
In welchem Verwandtschaftsverhältnis stehen Sie zur verstorbenen Person?
Je nach Verwandtschaftsgrad, der zwischen dem Erblasser und dem Erben bestand, gelten auch verschiedene Steuerfreibeträge. Diese Freibeträge werden dann vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Bei positiver Differenz, fällt dann Erbschaftsteuer an.
So haben der hinterbliebene Ehegatte beziehungsweise der eingetragener Lebenspartner einen Steuerfreibetrag in Höhe von 500.000 Euro.
Eigene Kinder oder Enkelkinder haben einen steuerfreien Betrag beim Erbe von 400.000 Euro.
Die eigenen Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen oder gar Großeltern können einen Freibetrag von 100.000 Euro geltend machen.
Erben, welche mit dem Verstorbenen in keiner Weise verwandt waren, können einen steuerfreien Betrag in Höhe von 20.000 Euro anrechnen lassen.
Wie hoch ist der geerbte Immobilienwert?
Der aktuelle Verkehrswert der geerbten Immobilie ist ausschlaggebend als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer. Dieser ist abhängig von der Art des Objektes, der Lage, dem Baujahr, der Grundstücksgröße sowie dem Zustand der Immobilie und dessen Ausstattung. Es gibt viele Online-Rechner, welche einen ersten Eindruck ermöglichen, auf welchen Verkaufspreis-Niveau man die Immobilie ansetzen kann. Ratsam ist allerdings aber immer eine fachkundigere Person wie Makler mit der Ermittlung des Verkehrswertes zu beauftragen.
Die Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer wird auch wie eine Einkommensteuer behandelt und regelt die Besteuerung von sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften. Private Veräußerungsgeschäfte im Bezug auf Immobilien liegen immer dann vor, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf der Immobilie ein kurzer Zeitraum bestand. Damit möchte man den Wertzuwachs einer Immobilie zur Besteuerung heranziehen.
Die Spekulationssteuer müssen Sie erst dann bezahlen, wenn Sie beim Verkauf der Immobilie einen Gewinn erwirtschaftet haben und die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist veräußern. Dieser entsteht, wenn der Verkaufspreis höher als der Kaufpreis war.
Unter bestimmten Voraussetzungen entfällt auch hier die Besteuerung, wenn Sie beispielsweise das geerbte Haus mit einem Verlust verkaufen, Sie die Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen oder wenn der Gewinn aus der Veräußerung nicht höher als 600 ist.
Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz und der Höhe des zu versteuernden Einkommens und lässt sich so pauschal nicht beantworten, da sie individuell bei jedem Steuerpflichtigen anders ausfällt.
Das Steuerrecht im Erbfall einer Immobilie ist sehr komplex. Es gibt eine Vielzahl von Voraussetzungen beziehungsweise Befreiungsvorschriften, die je nach individuellem Einzelfall sowie der nachfolgenden Nutzung des Objektes, beispielsweise bei anschließender Vermietung, greifen.
Das ist auch genau der Grund, weshalb man generell im Falle eines Erbes von Immobilien einen steuerlichen Berater für die korrekte Wertermittlung bei der Erbschaft- oder Spekulationssteuer beauftragen sollte. Dieser hilft Ihnen dabei, je nach Verwendung der Immobilie, die anfallende Steuerlast einzuschätzen bzw. kann Ihnen auch dabei helfen, anfallende Steuern wieder geltend zu machen.
Damit läuft man selbst nicht Gefahr, bei der Besteuerung gegebenenfalls benachteiligt zu werden oder gar Steuern unterschlagen zu haben. Je nach fachkundigem Berater sollte sich die Investition auf jeden Fall lohnen.
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