Erbpachtgrundstück erstehen - was Sie dabei beachten sollten

• Die Erbpacht, auch als Erbzinsleihe oder Emphyteuse bezeichnet, war bis 1947 eine Art des Grundbesitzes nach deutschem Recht. Dieses Recht auf den Erwerb von Erbpachtgrundstücken wurde bereits 1900 eingeschränkt, indem es nur noch landesrechtlich zugelassen wurde.
• Heutzutage ist zwar des Öfteren von Erbpacht die Rede, gemeint ist allerdings das Erbbaurecht.  
• Wer knapp bei Kasse ist und sich für ein sogenanntes Erbpachtgrundstück entscheidet, sollte vorsichtig sein: Die finanziellen Risiken sind nicht zu unterschätzen.

Erbpachtgrundstücke sind Dauerschuldverhältnisse

• Interessenten beziehen die Erbpachtgrundstücke zumeist von den Gemeinden, von Kirchen oder von sozialen Einrichtungen. Die Bauleute mieten diese Grundstücke, sie sind also nicht die Grundbesitzer. Diese Verhältnisse haben eine Laufzeit von 50 bis 99 Jahren.

• Die Hausbesitzer müssen den Grundstücksbesitzern jährlich einen Erbbauzins zahlen. Dieser Zins liegt bei circa drei bis fünf Prozent des gesamten Wertes des entsprechenden Grundstückes.

• Da es sich bei Erbrecht-Grundstücken um Dauerschuldverhältnisse handelt, sollte dieser Schritt gut überlegt sein. Die Zahlungen fallen bis zum Ende der Vertragslaufzeit an, d. h. gegebenenfalls bis zu 99 Jahren. Nur wer lange vorausplant und sich lange binden möchte, sollte diese Variante in Betracht zeihen.

• Folglich lohnen sich die sogenannten Erbpachtgrundstücke nur, wenn die Grundstückspreise und die Zinsen zur Baufinanzierung gerade hoch sind.

Variabler Zinssatz bei den Grundstücken

• Der eventuell anfangs niedrige Zinssatz muss nicht dauerhaft so bleiben. Die Zinsen für Erbpachtgründstücke können stets variieren. So steigt z. B. die Verzinsung, sobald sich der Verkaufswert des Erbbau-Grundstückes ändert. Der Erbbauzins darf alle drei Jahre erhöht werden.

• Personen, die sich ihren Traum vom Eigenheim mittels des Erbbaurechts erfüllen möchten, sollten die langzeitliche Zinsentwicklung im Blick haben. Ansonsten können sie unangenehme Überraschungen erleben.

• Dazu kommt es öfters vor, dass Grundstückseigentümer die Anpassung des Zinses nicht in regelmäßigen Abständen vornehmen, sondern die Kosten nach einigen Jahren plötzlich massiv erhöhen.

• Die Erhöhungen dürfen gemäß Paragraf 9a der Erbbaurechtsordnung zwar nicht die „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ überschreiten, aber die Gesetzgebung räumt hierfür einen Spielraum ein, der sich nur im Einzelfall klären lässt. Somit ist es sehr schwierig, gegen drastische Erhöhungen vorzugehen.

• Wenn mehrere Besitzer von Erbpachtgrundstücken desselben Grundbesitzers betroffen sein sollten, haben Sie bessere Chancen gegen die Zinserhöhung vorzugehen, wenn Sie sich zusammenschließen.   

• Nicht selten landen die Auseinandersetzungen um die Zinserhöhung bei Erbpachtgrundstücken vor Gericht. Daher empfiehlt es sich, die Musterprozesse in solchen Fällen zu beobachten und bei eigener Betroffenheit auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs hinzuweisen.

Erbpachtgrundstücke sind aktuell keine vorteilhafte Investition

• Die Zinsen für die Baufinanzierung sind aktuell sehr günstig. Hypothekendarlehen gibt es bereits ab 3,5 Prozent. Nach knapp dreißig Jahren sollte die Schuld beglichen sein. Die Bauleute sind dann Besitzer von Haus und Grundstück und müssen keine Zinsen mehr ausrichten.  

• Ferner gilt zu bedenken, dass Besitzer von Erbpachtgrundstücken nicht frei über ihre Immobilie verfügen können. Sie dürfen das entsprechende Haus zwar selbst nutzen, verkaufen, vermieten oder vererben, aber die Eigentümer des Grundstückes haben auch noch Mitspracherechte. So ist ein Verkauf, der Umbau oder Anbau meist nur nach Absprache mit dem Grundbesitzer zulässig. Auch Neueintragungen im Grundbuch bedürfen der Zustimmung des Besitzers.

• Vorsicht ist zudem geboten, wenn der Vertrag eine Ankaufspflicht beinhaltet. Diese verpflichtet die Bauleute, das Grundstück zu kaufen, sobald die Besitzer das vorsehen.

• Aber auch Grundstücksbesitzer haben Pflichten. Sie müssen z. B. nach dem Ende der Vertragslaufzeit für das Gebäude auf Ihrem Grundstück eine Entschädigung ausrichten.

• Auch wenn der Vertrag den sogenannten Heimfall beinhaltet, sollte man vorsichtig sein. Der Grundbesitzer kann das Erbpachtgründstück in bestimmten Fällen, z. B. bei angeblicher Verwahrlosung oder Eigenbedarf, zurückfordern. In dem Fall, der durchaus ärgerlich sein kann, haben die Erbrechtnehmer zumindest ein Recht auf eine angemessene Vergütung.