Im Allgemeinen führt eine Sonderumlage zu einer Belastung im Jahr ihres Entstehens. Sie wird in der Anlage V in voller Höhe eingetragen. Im Veranlagungsjahr kann so ein Verlust entstehen.
Sonderumlage braucht Beschluss der Eigentümer
Auch wenn es im Wohnungseigentumsgesetz den Begriff Sonderumlage nicht gibt, dürfen Umlagen beschlossen werden. Eigentümer müssen dazu immer einen Beschluss fassen.
- Ein durchsetzbarer Beschluss kommt immer erst dann zustande, wenn es einen Eigentümerbeschluss über die konkrete Maßnahme gibt. Außerdem stehen die Gesamtsumme der Umlage und die Fälligkeit der Zahlung fest.
- Die bloße Zahlung der Sonderumlage, in gleicher Weise die jährliche Instandhaltungsrücklagenzuführung durch den Wohnungseigentümer an die Hausverwaltung, hat nicht das Entstehen von Werbungskosten zur Folge. Instandhaltungen müssen durchgeführt werden, damit Sonderzahlungen als Werbungskosten absetzbar sind.
- In der Abrechnung der Hausverwaltung ist die Entwicklung der Rücklagen aufgeführt. Es lässt sich erkennen, welche Reparatur bezahlt wurde. Es kann passieren, dass Sie 10.000 Euro einzahlen, eine steuerliche Auswirkung verschiebt sich allerdings in das nächste Jahr.
Wann Umlage über Anlage V nicht absetzbar ist
Es kommt hin und wieder vor, dass geleistete Zahlungen für eine Sonderumlage nicht wie erwartet vom Finanzamt im Rahmen der Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) Anerkennung finden.
- Die Gründe können unterschiedlicher Natur sein. Beispielsweise erfolgte der Verbrauch der Kosten noch nicht oder nur teilweise oder ein Eigentümer ist Mieter der eigenen Wohnung und kann somit keinen Anspruch auf steuerliche Erstattung geltend machen.
- Wer als Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung eine Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage zahlt, darf diese Beiträge als Werbungskosten abziehen. Zu beachten gilt jedoch, dass der Abzug voraussetzt, dass der Hausverwalter für die Wohnungseigentümer die dafür veranschlagten und vereinnahmten gemeinschaftlichen Beiträge für Maßnahmen ausgegeben hat.
- Das gilt für Instandhaltungsrücklagen und für Sonderumlagen gleichermaßen. Eine Umlage ist dann nicht über die Anlage V absetzbar, wenn ein Eigentümer seine vermietete Wohnung verkauft, zuvor Sonderzahlungen geleistet hat, ein Verbrauch zum Verkaufszeitpunkt jedoch noch nicht erfolgte. Nach dem Verkauf ist ihm das Objekt nicht mehr zuzurechnen.
Der neue Eigentümer könnte einen Werbungskostenabzug geltend machen, wenn er die Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
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