In Niedrigzinsphasen können Bauherren und Immobilienkäufer besonders günstig Vorhaben und Objekte finanzieren. Doch auch wenn Sie eine Immobilienfinanzierung schon vor langer Zeit abgeschlossen haben, lässt sich ein Zinstief nutzen.
Zinsen mit Forward-Darlehen reservieren
Den alten Vertrag sollten Sie dennoch nicht vorschnell auflösen. Banken verlangen bei Vertragskündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Vor Ablauf der zehnjährigen Zinsbindungsfrist entlassen Banken ihre Kunden nur höchst widerwillig aus dem Vertrag. Einen Anspruch darauf haben Sie als Kreditnehmer nicht.
- Was ist ein Forward-Darlehen? Es handelt sich um einen Folgekredit, den Sie bereits während der Laufzeit des alten Kredits zu den aktuellen Konditionen abschließen können. Das hat den Vorteil, dass Sie sich heute die Zinsen für morgen reservieren beziehungsweise sichern.
- Sie können ein Forward-Darlehen im Rahmen einer Umschuldung bei einer Bank Ihrer Wahl aufnehmen. An die bisher als Kreditgeber fungierende Bank sind Sie nicht gebunden. Das Darlehen können Sie für einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren sichern. Es gibt einige Banken wie die Münchner Hypo, die DSL Bank und die PSD Bank Berlin, die Ihnen eine Zinsreservierung bis 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist gewähren.
- Eine derartige Zinssicherheit scheint großzügig. Doch umsonst gibt es sie nicht. Für jeden Monat der Reservierung gibt es einen Aufschlag auf den aktuellen Hypothekenzins.
- Das macht je nach Anbieter 0,01 bis 0,04 Prozentpunkte. Beträgt der Aufschlag beispielsweise 0,03 Prozentpunkte, erhöht sich der Zins bei einer Restlaufzeit von 15 Monaten um 0,45 Prozentpunkte.
Welche Alternativen gibt es?
Sie können bei einer kurzen Restlaufzeit des Altvertrags mit Ihrer Bank über ein übliches Darlehen als Anschlussfinanzierung verhandeln.
- Das neue löst das alte Darlehen zum Ablauf der Zinsbindung ab. In diesem Fall entfällt der Zinsaufschlag, wie beim Forward-Darlehen üblich. Doch Ihre Bank wird Ihnen Bereitstellungszinsen abverlangen.
- In der Regel fordert sie von Ihnen nach Ablauf einer Frist von mehr als einem Vierteljahr eine Einmalzahlung. Bei einigen Banken beträgt der Zeitraum sechs Monate. Zugrunde gelegt werden normalerweise drei Prozent pro Jahr. In jedem Fall sollten Sie aktiv über die Höhe der Bereitstellungszinsen verhandeln.
- Die Einmalzahlung kann für Sie weitaus günstiger ausfallen gegenüber dem dauerhaften Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen. Es gibt Banken, die auf Aufschläge verzichten. Sie sollten beide Varianten vergleichen.
Behalten Sie dabei den Gesamtmarkt im Auge. Stellen Sie sich die Frage: “Sind Zinskonditionen im Marktvergleich wirklich günstig?“
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