Was ist in den Nebenkosten enthalten? - So erfahren Sie es

Vereinbarungen über Nebenkosten

• Bevor ein Mietvertrag zustande kommt, vereinbaren Mieter und Vermieter, was Gegenstand des Vertrages ist, also was vermietet wird und welcher Mietzins dafür zu entrichten ist. Nebenkosten sind die Beträge, die zusätzlich zum Mietzins zu entrichten sind. Wenn im Vertrag nichts über Nebenkosten vereinbart ist, dann können auch keine zusätzlichen Zahlungen zum Mietzins verlangt werden.
• Generell können verschiedene Kosten, die durch die Vermietung einer Sache entstehen, auf den Mieter abgewälzt werden, das muss nur im Vertrag entsprechend eindeutig und klar vereinbart werden. Nur wenn es sich um die Vermietung von Wohnraum handelt, gibt es Einschränkungen, welche Kosten an den Mieter als Nebenkosten weitergegeben werden dürfen. Grundlage dafür ist die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV).

Sie müssen also als Erstes immer den Mietvertrag studieren, wenn Sie wissen wollen, welche Kosten in den Nebenkosten enthalten sind.

Was in den Betriebskosten enthalten ist

• Generell sind Betriebskosten nur die Kosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch der Mietsache entstehen, also zum Beispiel die Kosten für Brennstoff, Wasser und die Müllabfuhr. Nicht zu den Betriebskosten gehören Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen.
• Wie Sie der Betriebskostenverordnung entnehmen können, ist es möglich, bis zu 17 verschiedene Arten von Kosten als Betriebskosten in den Nebenkosten anzusetzen. Welche konkret bei Ihnen angesetzt worden sind, können Sie nur dem Mietvertrag entnehmen.

Aufstellung der üblichen Nebenkosten

• Üblicherweise gehören Kosten für die öffentlichen Lasten des Grundstücks, z. B. die Grundsteuer, dazu. Auch die Kosten für Wasser sowie Abwasser sind in den Nebenkosten normalerweise enthalten. Ebenso die Kosten für die Straßenreinigung und die Müllabfuhr.
• Ebenso die Kosten für Heizung und die Warmwasserversorgung sowie die Kosten für den Betrieb der Anlage z. B. die notwendige Wartung. Reparaturen an diesen Anlagen sind keine Betriebskosten und gehören daher nicht zu den Nebenkosten.
• Ähnlich sieht es auch mit Kosten für einen Fahrstuhl, den Garten oder für Waschmaschinen, die den Mietern zur Verfügung gestellt werden, aus. Reparaturen, Neuanlage, Neuanschaffung etc. gehören nicht zu den Nebenkosten, laufende Wartungen und Pflege aber schon. Der Austausch vom Sand im Sandkasten gehört allerdings zu den üblichen Kosten für die Pflege der Anlage.
• Auch bei den Kosten für den Hauswart wird es etwas unübersichtlich. Üblicherweise sind die Kosten für einen Hausmeister in den Nebenkosten enthalten, aber es kann Abstriche geben, wenn dieser auch Schönheitsreparaturen, Erneuerungen oder Instandhaltungsarbeiten ausführt.
• Unstrittig sind die Kosten für die Beleuchtung des Hauses, die Reinigung und, wenn erforderlich, auch der Ungezieferbekämpfung. Auch die Kosten für den Schornsteinfeger sind Nebenkosten.
• Von den Versicherungen gehören die Kosten für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und andere Elementarschäden zu den Nebenkosten. Auch die Glasversicherung, die Haftpflichtversicherung des Gebäudes, des Öltanks und des Aufzugs sind Nebenkosten. Reparaturkostenversicherungen sind dagegen keine Nebenkosten.
• Natürlich gehören auch die Kosten für eine Antenne oder einen Kabelanschluss zu den Betriebskosten, nicht aber die Neuinstallation oder eine Reparatur der Anlagen.
• Sonstige Kosten, die zu den Nebenkosten gehören, können zum Beispiel die Kosten für den Betrieb eines Schwimmbades oder einer Gemeinschaftssauna sein.

Grundsätzlich sollten Sie beachten, dass diese Kosten nur mit den genannten Einschränkungen Nebenkosten sein können, aber nicht müssen, denn wenn eine Kostenart im Mietvertrag nicht erwähnt ist, gehört diese nicht zu den Nebenkosten.