Übergabeprotokoll der Mietwohnung erstellen - so schützen Sie sich vor nachträglichen Ansprüchen

Sicher können Mieter nicht jeden einzelnen kleinen Mangel schriftlich festhalten. Aber wirklich wichtige bzw. gravierende Schäden und Mängel sollten vor Übergabe der Wohnungsschlüssel und Einzug in die Mietwohnung in einem Übergabeprotokoll notiert werden. Dazu gehören folgende Aspekte, die sowohl beim Ein- als auch beim Auszug so exakt wie möglich vermerkt werden sollten.

Das gehört ins Übergabeprotokoll

• Das Übergabeprotokoll ist eine Sachverhaltsaufnahme, die den Ist-Stand dokumentiert. Auch wenn der Vermieter diese gegenzeichnet und damit die Mängel bzw. den Zustand der Wohnung schriftlich bestätigt, sollten Sie solch ein Protokoll stets unter Zeugen erstellen. Denn wenn der Vermieter nachträglich Ansprüche stellen will, können Zeugen helfen, den tatsächlichen Zustand der Mietwohnung zu beweisen.
• Im Übergabeprotokoll wird der jeweilige Zustand von jedem einzelnen Zimmer der Mietwohnung exakt vermerkt. Entsprechend ist es untergliedert in Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer, Flur, Bad, Küche usw.
• Auch der Zustand der Nebeneinrichtungen wie z.B. Balkon/Terrasse oder Keller muss korrekt beschrieben sein. Finden Sie Mängel, sollten Sie diese zu jedem Zimmer zugeordnet festhalten.
• Notieren Sie hinter jedem aufgelisteten Mangel, wann und durch wen dieser behoben wird. Auch in welcher Form der Mangel beseitigt wird, gehört ins Übergabeprotokoll (z.B. "Schlafzimmer: Steckdose rechts neben dem Fenster wird vom Vermieter erneuert").
• Ins Übergabeprotokoll gehören auch die exakten Zählerstände von Gas, Strom, Wasser usw. sowie die dazugehörigen Zählernummern.
• Ebenfalls sind die Anzahl der Wohnungsschlüssel und die letzte Renovierung der Mietwohnung festzuhalten.
• Sonstige Vermerke bzw. Nebenabreden gehören als letzter Punkt ins Übergabeprotokoll. Dazu gehören Notizen wie z.B. „Die Wohnung war beim Einzug nicht renoviert und muss beim Auszug ebenfalls nicht renoviert übergeben werden“ oder „Die Einbauten des Vormieters im Flurbereich sind Bestandteil der Wohnung und werden dem Mieter zur Nutzung übergeben“.
• Sind in der gesamten Wohnung beim Ein- oder Auszug keinerlei Mängel feststellbar, sollte dies entsprechend niedergeschrieben werden. Hierfür reicht ein „OK“ oder „in Ordnung“ als Vermerk auf der Raumliste Ihres Übergabeprotokolls bzw. die Forumulierung „Die gesamte Wohnung wurde in ordentlichem und vertragsgemäßen Zustand übergeben“.
• Das Übergabeprotokoll für die Mietwohnung soll mit korrektem Datum der Besichtigung und Bestandsaufnahme vom Vermieter, Mieter und allen anwesenden Zeugen unterschrieben werden.

Mietwohnung - wichtige Urteile bei Ein- und Auszug

Was im Übergabeprotokoll steht, ist verbindlich. Rechtlich haften Mieter bzw. Vermieter nur für das, was als Mangel darin niedergeschrieben und von beiden Seiten akzeptiert wurde, wie verschiedene Gerichte bereits entschieden.

• Enthält das Übernahme- oder Übergabeprotokoll der Mietwohnung keinerlei Mängel, hat der Vermieter keine Chance, Schadenersatzansprüche wegen Schönheitsreparaturen nach dem Auszug des Mieters durchzusetzen (Urteil des AG Münster, vom 9. Januar 1990, Az: 4 C 720/89). Dies gilt besonders mit dem Vermerk, dass die Wohnung „im ordentlichen Zustand" zurückgegeben wurde.
• Stellt der Vermieter nach Auszug des Mieters Mängel fest, die nicht protokolliert wurden, ist der Mieter dafür nicht mehr haftbar zu machen. Denn für Schäden innerhalb der Mietwohnung, die nicht im Übergabeprotokoll stehen, kann der Vermieter den Mieter nicht zur Verantwortung ziehen. Demzufolge ist der Vermieter auch nicht berechtigt, die Mietkaution gänzlich oder teilweise einzubehalten, um damit z.B. die Mängel auszugleichen. Das Übergabeprotokoll dient als Beweis dafür, dass die Mängel bei Übergabe nicht relevant waren. Verlangt der Vermieter vom Mieter die Schadensregulierung, stellt dies eine unberechtigte Forderung dar (Urteile: AG Pforzheim Az: 6 C 105/04; LG Braunschweig AZ: 6 S 175/94).
• Hat der Mieter die Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter besichtigt und den Zustand aller Zimmer im Übergabeprotokoll als frei von Mängeln bestätigt, muss der Mieter eventuell später auffallende Mängel selbst beweisen. Dann muss er den Nachweis erbringen, dass z.B. der Haarriss im Waschbecken bereits beim Einzug in der Mietwohnung vorhanden war (Urteil OLG Düsseldorf 10. Zivilsenat, Urteil vom 27. März 2003, Az: 10 U 64/02).