Spekulationssteuer auf Immobilien berechnen - so geht's

Spekulieren ist Bestandteil unserer Wirtschaftsordnung. Dies weiß auch der Fiskus und beteiligt sich an Ihrem Spekulationsgewinn. Wenn Sie Immobilien kaufen und verkaufen, sollten Sie vorher wissen, in welchen Fällen Spekulationssteuer anfällt und wie Sie diese berechnen.

Außerachtlassung der Frist löst Spekulationssteuer aus

• Spekulationssteuer auf Immobilien fällt in zwei Fällen an. Einmal dann, wenn Sie privat eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, zum anderen, wenn Sie gewerblich oder privat vermietete Immobilien verkaufen und dabei die Spekulationsfrist außer Acht lassen.
• Sie können jede Immobilie immer steuerfrei verkaufen, solange zwischen Kauf und Verkauf eine bestimmte Frist liegt. Diese Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Ursprünglich waren es einmal zwei Jahre. Verkaufen Sie also innerhalb der Zehnjahresfrist, unterstellt Ihnen der Fiskus, dass Sie ein Spekulant sind.

Selbstgenutzte Immobilien bleiben steuerfrei

• Von der zehnjährigen Spekulationsfrist für Immobilien gibt es eine Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie zwischen der Anschaffung/Fertigstellung und dem Verkauf oder zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden vorausgegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an.
• Kaufen und verkaufen Sie also Immobilien, die Sie selbst nicht nutzen, zahlen Sie Spekulationssteuer, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen. Möchten Sie diese Steuerfalle vermeiden, müssen Sie Immobilien zehn Jahre lang in Ihrem Eigentum halten.
• Ein Spekulationsgewinn bis 512 € bleibt steuerfrei. Übersteigt Ihr Erlös diesen Betrag, müssen Sie gesamte Summe versteuern. Es kommt nicht darauf an, ob Sie mit Spekulationsabsicht gehandelt haben oder aus finanziellen Gründen verkaufen müssen.
• Spekulationsverluste dürfen Sie als Verlustvortrag/Verlustrücktrag auf die Folgejahre/Vorjahre mit Spekulationsgewinnen verrechnen.

So berechnen Sie Ihre Steuerlast

• Ihren Spekulationsgewinn oder Spekulationsverlust berechnen Sie, indem Sie vom Verkaufserlös die Anschaffungskosten abziehen sowie die durch den Verkauf bedingten Werbungskosten (Löschungskosten von Grundschulden, Notargebühren, Maklergebühren, sonstiger durch den Verkauf bedingter Aufwand).
• Auf diesen Betrag müssen Sie die Abschreibungsbeträge (AfA) addieren, die Sie bis zum Verkauf in Anspruch genommen haben. Diese Beträge entnehmen Sie Ihren vorherigen Steuererklärungen.
• Beispiel: Verkaufspreis 250.000 € - Kaufpreis 200.000 € - 10.000 € Werbungskosten + 50.000 € Abschreibung (z. B. 6 Jahre x 5 % degressive AfA auf den Gebäudeanteil) = 90.000 € Spekulationsgewinn.
• Den errechneten Spekulationsgewinn müssen Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.