Kündigung vom Pachtvertrag in der Landwirtschaft - was Sie dabei beachten sollten

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt den Pachtvertrag in der Landwirtschaft als Landpachtvertrag und regelt ihn sehr detailliert (§§ 585 ff BGB). Aufgrund der besonderen Situation sind die Kündigungsmöglichkeiten besonders ausführlich geregelt.

Pachtvertrag erlaubt die Nutzung der Erträge der Immobilie

• Ein Pachtvertrag in der Landwirtschaft zeichnet sich dadurch aus, dass Sie ein Grundstück mit oder ohne Immobilien (Wohnhaus, Wirtschaftsgebäude, Stallungen) pachten, das der Bodenbewirtschaftung oder der Tierhaltung zwecks Gewinnung pflanzlicher, tierischer oder gartenbaulicher Erzeugnisse dient.
• Ein Pachtvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Ist er befristet, endet er automatisch mit Ablauf der Vertragslaufzeit. Der unbefristet abgeschlossene Pachtvertrag bedarf der Kündigung.

Verlängerung unbefristeter Verträge mangels Widerspruch

• Haben Sie einen zunächst befristeten Pachtvertrag über mindestens drei Jahre abgeschlossen, verlängert sich die Pacht auf unbefristete Zeit, wenn Sie auf Ihre Nachfrage, ob der Vertragspartner zur Fortsetzung des auslaufenden Pachtvertrages bereit ist, nicht innerhalb von drei Monaten eine ablehnende Antwort erhalten.
• Ihre Anfrage muss schriftlich formuliert sein und einen Hinweis auf diese rechtliche Konsequenz enthalten.

Kündigung zum Pachtjahresende ist der Regelfall

• Ist der Pachtvertrag unbefristet abgeschlossen, können Sie als Pächter ebenso wie der Verpächter den Pachtvertrag bis zum dritten Werktag des Pachtjahres für das Ende des folgenden Pachtjahres kündigen. Beispiel: Pachtjahr ist der Zeitraum vom 1. März bis 28. Februar - Kündigungszugang zum 3. März 2012 - Kündigung wirksam zum 28. Februar 2014.
• Soweit vertraglich das Pachtjahr nicht festgelegt ist, gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Vertraglich kann auch eine kürzere Frist zur Kündigung bestimmt sein.
• Wurde der Pachtvertrag für mehr als 30 Jahre (z. B. 50 Jahre) abgeschlossen, kann nach Ablauf dieser 30 Jahre jeder Vertragspartner den Pachtvertrag bis zum dritten Werktag des Pachtjahres für das Ende des folgenden Pachtjahres trotzdem vorzeitig kündigen.
• Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Pachtvertrag für die gesamte Lebensdauer des Verpächters oder des Pächters abgeschlossen wurde.

Sonderfälle zur Vertragsauflösung

• Werden Sie als Pächter berufsunfähig, dürfen Sie den Pachtvertrag fristlos zum Ende des Pachtjahres kündigen, sofern der Verpächter der Übertragung des Pachtvertrages auf einen geeigneten Dritten widerspricht. Voraussetzung ist, dass Sie die Kündigung bis zum dritten Werktag des Kalenderhalbjahres zum Schluss des Pachtjahres erklären.
• Stirbt der Pächter, dürfen seine Erben als auch der Verpächter binnen Monatsfrist die Kündigung für den Pachtvertrag aussprechen. In diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate zum Ende des Kalenderquartals.
• Beispiel: Pächter stirbt am 3. Januar 2012. Kündigungszugang beim Verpächter bis 3. Februar 2012 - Kündigung wirksam zum 30. September 2012. Als Erbe des Pächters haben Sie ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung des Verpächters, sofern Sie sich in der Lage sehen, die Pachtsache ordnungsgemäß zu bewirtschaften.
• Möchten Sie einen Pachtvertrag für landwirtschaftliche Zwecke abschließen, können Sie soweit möglich, kürzere Kündigungsfristen vereinbaren. Prüfen Sie, ob längere Fristen in Ihrem Interesse liegen, sofern Sie Planungssicherheit wünschen.
• Beachten Sie, dass das Landpachtrecht zahlreiche Kündigungsmöglichkeiten bereithält und es im Einzelfall darauf ankommt, den jeweiligen Kündigungsgrund korrekt zu erfassen und darauf aufbauend die richtige Kündigungsfrist zu berechnen. Lassen Sie sich rechtlich beraten, da dieser Textbeitrag nur eine unverbindliche Orientierungshilfe darstellen kann.