Kleingewerbe in der Wohnung - das ist erlaubt oder verboten

Die Frage, ob Sie als Mieter in Ihrer gemieteten Wohnung einen Beruf ausüben oder einer gewerblichen Tätigkeit nachgehen dürfen, regelt das Gesetz nicht. Üben Sie ein Kleingewerbe aus, ist dies normalerweise nicht zu beanstanden, solange Sie gewisse Grenzen einhalten.

Eine Wohnung dient eigentlich Wohnzwecken

• Immerhin: § 543 II 2 BGB bestimmt, dass der Vermieter ein Mietverhältnis aus wichtigem Grunde insbesondere dann kündigen kann, wenn der Mieter die Wohnung vertragswidrig nutzt. Der übliche vertragsgemäße Gebrauch einer Mietwohnung besteht darin, dass sie für Wohnzwecke genutzt wird.
• Soweit eine besondere vertragliche Regelung im Mietvertrag fehlt, dürfen Sie aber davon ausgehen, dass Sie in Ihrer Wohnung diejenigen Tätigkeiten ausüben dürfen, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden.
• Keine Probleme gibt es, wenn Sie als Journalist oder Schriftsteller oder in häuslicher Schreibarbeit als Rechtsanwalt, Lehrer, Beamter oder Kaufmann agieren.

Kleingewerbe sollte nach außen nicht wahrnehmbar sein

• Sie überschreiten eine übliche Wohnraumnutzung dann, wenn Sie eine Tätigkeit in einer büromäßigen Organisation betreiben, dazu Schreibkräfte oder Mitarbeiter beschäftigen, fortlaufend Geschäftspartner, Klienten oder Kunden empfangen.
• Auch bei einem Kleingewerbe ist der Zweck einer Wohnung überschritten, wenn die nach außen für Vermieter und Mieter wahrnehmbaren Aktivitäten ein Ausmaß annehmen, das über die Nutzung einer Wohnung hinausgeht.
• Eine genaue Abgrenzung zwischen einem erlaubten Kleingewerbe und einer unerlaubten gewerblichen Tätigkeit ist kaum möglich. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an.

Es kommt auf die Wahrnehmbarkeit an

• Entscheidend ist mithin, ob Ihr Kleingewerbe üblicherweise eher in Geschäftsräumen ausgeübt wird, ob andere Mieter in vergleichbaren Fällen ihre Tätigkeit ebenfalls in der Wohnung ausüben, welcher Publikumsverkehr entsteht und welche wahrnehmbaren Umstände in Bezug auf Lärm und Verschmutzung entstehen.
• Weniger problematisch ist es, wenn Sie Ihr Kleingewerbe ausschließlich oder überwiegend telefonisch abwickeln oder wenn aus der Sicht der Außenstehenden nicht erkennbar ist, dass Sie in Ihrer Wohnung ein Kleingewerbe ausüben.

Gebot der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme

• Insoweit sollten Sie das Gebot der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme beherzigen. Danach endet Ihr persönlicher Freiraum dort, wo der Freiraum Ihrer Nachbarn beginnt.
• Aktuell stellt sich die Frage bei eBay-Aktivisten. Wenn Sie vermehrt über eBay Gegenstände verkaufen, nutzen Sie Ihre Wohnung übermäßig, wenn Sie sie vorwiegend als Lager benutzen und Ihre Aktivitäten nach außen hin so wahrnehmbar werden, dass andere Mieter sich in ihrer Ruhe gestört fühlen.
• Sollte Ihr Kleingewerbe einen sittlich anstößigen Charakter haben, müssen Sie damit rechnen, dass der Vermieter dies im Interesse der anderen Mieter nicht wird dulden können. Aber auch hier kommt es auf die ortsüblichen Verhältnisse im Haus und der näheren Umgebung an.