Wenn es um die Frage der Nebenkosten (Betriebskosten) geht, kommt die Kaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung, die Kaltmiete mit einer Betriebskostenpauschale und die Warmmiete (Inklusivmiete, Bruttowarmmiete) in Betracht.
Vor- und Nachteile der Warmmiete
- Bei Vereinbarung einer Warmmiete gelten sämtliche Nebenkosten als mit der Miete abgegolten. Damit trägt der Vermieter das volle Risiko von Verbrauchs- und Preissteigerungen. Umgekehrt hat der Mieter keinen Anspruch auf Erstattung, falls sich sein Energieverbrauch unerwarteterweise senkt oder der Vermieter irgendwelche Nebenkosten einspart.
- Die Kritik setzt daran an, dass Sie als Mieter dann kein Interesse daran haben, sich energiebewusst zu verhalten. Auch wenn Sie die Heizung im Sommer voll aufdrehen, geht der Energieverbrauch zu Lasten des Vermieters. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber bestimmt, dass die Vereinbarung einer Warmmiete nur im Ausnahmefall zulässig ist.
- Die Warmmiete ist aufgrund der Vorgaben in der Heizkostenverordnung aber nur in Ausnahmefällen erlaubt und kommt bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nicht mehr zur Anwendung.
Ihr Energiebedarf ist verbrauchsabhängig zu erfassen
- Um auch Mieter zu einem verbrauchsbewussten Verhalten anzuhalten, verpflichtet die Heizkostenverordnung den Vermieter, den anteiligen Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Zu diesem Zweck muss er die Räumlichkeiten mit Verbrauchserfassungsgeräten versehen (z.B. Verdunstungsröhrchen an den Heizkörpern).
- Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter dann, den Energieverbrauch des Mieters mindestens zu 50% und maximal bis zu 70% nach dessen Verbrauch zu erfassen. Den übrigen Verbrauch kann er nach einem mietvertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl) abrechnen.
- Im übrigen können die sonstigen Nebenkosten (siehe Aufzählung in § 2 BetrKV) in pauschalierter Form auf den Mieter umgelegt werden.
Diese Ausnahmen sind zulässig
Die Nebenkosten lassen sich also nur insoweit pauschalieren, als sich die Vereinbarung nicht auf den Energieverbrauch bezieht. Eine Warmmiete ist zulässig, wenn zumindest der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasseraufbereitung verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet wird. Allerdings ist der Ausdruck "Warmmiete" insoweit nicht korrekt, da die Energiekosten eben nicht pauschal einbezogen werden dürfen.
- Eine Ausnahme von der verbrauchsabhängigen Energieverbrauchsabrechnung besteht bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Von diesen Wohnungen muss der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnen. In diesem Fall wird dem Vermieter nicht zugemutet, den Energieverbrauch seines einzigen Mieters gesondert zu erfassen (§ 2 HeizkostenV).
- Weitere Ausnahmen bestehen in Bezug auf Energiesparhäuser, wenn sie einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m² x a) ausweisen sowie bei Alters- und Pflegeheimen (§ 11 HeizkostenV).
- Eine Ausnahme kann auch dann begründet sein, wenn die Verbrauchserfassung wegen Geräteausfall oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Dann muss der Vermieter den Verbrauch auf Grundlage des Verbrauchs in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer Räume ermitteln (§ 9a HeizkostenV).
- Soweit Ihr Mietvertrag tatsächlich eine "Warmmiete" ohne verbrauchsabhängige Energiekostenabrechnung beinhaltet, sollten Sie den Vermieter auf die Heizkostenverordnung hinweisen. Ihre Nebenkostenabrechnung ist dann ebenfalls zu beanstanden. Solange diese nicht gesetzeskonform erstellt wird, können Sie die Zahlung der laufenden Nebenkosten verweigern.
Was tun, wenn der Vermieter falsch abrechnet
- Rechnet der Mieter falsch, sollten Sie ihn zunächst auf seinen Fehler hinweisen. Die passende Argumentation finden Sie vorstehend.
- Reagiert der Vermieter nicht in Ihrem Sinne, sollten Sie sich juristisch beraten lassen. Mietervereine beraten natürlich nur ihre Mitglieder. Sie können auch bei der Verbraucherzentrale anrufen oder dort einen Termin vereinbaren. Leider ist die Terminvergabe meist sehr langwierig. Ansonsten bleibt ihnen nur noch der Weg zu einem Rechtsanwalt.
Die Vereinbarung einer Warmmiete ist also nicht nur aus gesetzlichen Gründen wenig empfehlenswert. Verläuft ein Winter mal wieder ohne jegliche Frostperiode zahlen Sie als Mieter möglicherweise weitaus höhere Energiekosten als bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung. Umgekehrt riskiert der Vermieter, dass er in einer Frostperiode aufgrund der Warmmietenverbeinbarung übermäßig belastet wird.
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