Hausverkauf mit Wohnrecht

Um Steuern zu sparen, verschenken Eltern Immobilien bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder. Die Eigentumsübertragung erfolgt dann oft mit der Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts in das Grundbuch. Sollte es später zu einem Hausverkauf kommen, ändert sich daran prinzipiell erst einmal nichts.

Hausverkauf mit eingetragenem Nießbrauchsrecht

• Generell gilt festzuhalten, dass ein Hausverkauf erschwerend vonstattengeht, wenn auf der Immobilie Rechte lasten. Findet sich ein Käufer, dann müssen Sie einen kräftigen Preisabschlag vom eigentlichen Verkehrswert beziehungsweise Wunschpreis akzeptieren.
• Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, das mit einem solchen Nießbrauchsrecht belastet ist, erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank bezüglich der Finanzierung. Das kann unter Umständen schwierig werden.
• So schwer es für den Verkäufer ist, die Immobilie zu verkaufen, so problematisch wird es im Ernstfall auch der Kreditgeber im Falle einer Verwertung haben. Ein Hausverkauf mit einem Wohnrecht ist möglich, wenn der Kaufpreis den Nachteil entsprechend widerspiegelt und wenn die Finanzierung gesichert ist. 
• Alternativ können Sie einen Kauf auf Rentenbasis anstreben. Der Verkäufer erhält bei eingetragenem Wohnrecht von Ihnen eine monatliche Rente lebenslang.

Trügerische Sicherheit trotz Wohnrecht

Sollten Sie sich ein Recht auf lebenslanges Wohnen sichern wollen, fallen Sie nicht auf eine möglicherweise trügerische Sicherheit herein. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht gilt nicht uneingeschränkt. Ein eventuell nicht auszuschließender Fall ist eine Versteigerung. Was passiert dann?

• Alle Nießbrauchsrechte sind in Abteilung II des Grundbuchs aufgeführt. Befindet sich das eingetragene Recht an erster Stelle, das Pfandrecht des betreibenden Gläubigers folgt, führt eine Versteigerung zu keiner Veränderung.
• Bedenken sollten Sie, dass Banken bei einer Kreditvergabe meist den Anspruch durchsetzen, die erste Rangstelle im Grundbuch einzunehmen. Bei Hausfinanzierungen kommt es daher meist vor, dass ein eingetragenes Wohnrecht eine rangniedere Stelle einnimmt. Das ist so lange kein Problem, wie die Finanzierung vom neuen Eigentümer nach Plan verläuft.
• Wenn Sie im Rahmen einer Versteigerung den Zuschlag gegenüber dem Gläubiger verlieren, müssen Sie ausziehen. Sie gehen nur im Idealfall nicht leer aus. Zumindest theoretisch besteht ein Anspruch auf Werterstattung.
• Der Ersatz geschieht aus dem Versteigerungserlös. Ist dieser - wie meistens - wesentlich niedriger als der eigentliche Verkehrswert der Immobilie, dann erhalten Sie leider nichts.

Es droht Ihrem Recht zum lebenslangen Wohnen immer dann Gefahr, wenn das Haus mit Hypotheken oder Grundschulden belastet werden soll. Kreditgeber geben sich meist nur mit dem besten Rang für ihre Sicherheiten zufrieden. Bestehen Sie immer darauf, an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen zu sein und zu bleiben.