Was passiert bei der Abnahme eines Neubaus?

Was passiert rechtlich bei der Bauabnahme

Mit der Bauabnahme bestätigt der Bauherr, dass das übergebene Objekt, so wie vertraglich vereinbart, hergestellt wurde. Bauverträge sind Werkverträge. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der Bauherr als Besteller der Werkleistung verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Gleichzeitig wird durch den Bauherrn geprüft, ob die Werkleistung wie vereinbart auch erbracht wurde.

Mit der Bauabnahme geht das Risiko der Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung durch äußere Einflüsse vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über. Ab dem Tag der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass spätere, nicht bereits angezeigte Mängel an der Bauleistung vom Bauunternehmer verursacht wurden und nicht von anderen oder ihm selbst.

Wie läuft die Bauabnahme ab?

Vereinbaren Sie wegen der einschneidenden Rechtsfolgen unbedingt eine förmliche, schriftliche Abnahme und regeln Sie den Ablauf im Bauvertrag. Zum Ablauf gehören zum Beispiel:

• die schriftliche Abnahmeerklärung,
• ein gemeinsamer Abnahmetermin vor Ort,
• die Aufforderung zur Abnahme durch den Auftragnehmer,
• Einladungsfristen zum Abnahmetermin.

Der Bauherr sollte das Protokoll beim Abnahmetermin am besten selbst führen oder durch einen seiner Vertreter führen lassen. So kann er sicher sein, dass die aus seiner Sicht notwendigen Eintragungen tatsächlich alle enthalten sind. Einwände des Bauunternehmers gegen das Abnahmeprotokoll sollten möglichst außerhalb des Protokolls separat formuliert werden. Zudem sollte der Bauherr darauf bestehen, dass er eine Kopie des Abnahmeprotokolls für seine Unterlagen behält.

Mein Profitipp: Findet keine Bauabnahme statt, so kann es zu einer sogenannten konkludenten Abnahmeerklärung kommen, die in einem schlüssigen Verhalten des Bauherrn liegen kann, das so zu deuten ist, dass er die Leistung als im Wesentlichen als vertragsgerecht akzeptiert. Das ist z.B. der Fall, wenn der Bauherr das Haus beanstandungsfrei längere Zeit nutzt oder die Schlussrechnung des Bauunternehmers ungekürzt bezahlt.

Mängelfeststellung und Ansprüche des Bauherrn

Ansprüche wegen Mängeln am Bauwerk verjähren fünf Jahre nach der Abnahme. Die Gewährleistungsfrist gilt auch für Mängel, die der Bauherr bei der Abnahme angezeigt hat. Der Bauunternehmer ist zur Nacherfüllung verpflichtet. Nach Ablauf einer zur Nacherfüllung gesetzten Frist kann der Bauherr, bei Nichterfüllung durch den Bauunternehmer, die Erstattung von Kosten der Ersatzvornahme, einschließlich Vorschuss, Rücktritt vom Vertrag, Minderung und Schadensersatz oder Aufwendungsersatz, verlangen. Seine eventuellen Mängelansprüche sollte der Bauherr innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist vor Gericht geltend machen.

Tipps für die Vorbereitung auf die Bauabnahme

Die Bauabnahme hat große rechtliche Folgen und man sollte daher sorgfältig darauf vorbereitet sein. Folgende Tipps helfen Ihnen dabei:

• Auf Abnahmeverlangen des Bauunternehmers reagieren und Fristen zur Erklärung der Abnahme beachten.
• Nicht zur Bauabnahme vom Bauunternehmer drängen lassen. Diese sollte nur dann erklärt werden, wenn die Leistung vorher ausreichend, am besten mit Unterstützung eines Sachverständigen, geprüft wurde und sie auch wirklich im Wesentlichen vollständig und mangelfrei ist.
• Die Abnahme aus Beweisgründen immer schriftlich erklären (Protokoll). Eine Erklärung aber auch dann abgeben, wenn die Abnahme wegen wesentlicher Mängel oder Restleistungen verweigert wurde.
• Bereiten Sie sich auf die Schlussabnahme vor Ort schon vorher gründlich vor. Acht bis zehn Tage vor dem Termin sollte eine Vorbegehung zusammen mit einem unabhängigen Bauherrenberater oder Bausachverständigen stattfinden, dabei sollten Sie noch offene Restleistungen und Mängel erfassen.
• Den Bauunternehmer gegebenenfalls dazu auffordern, diese Mängel und Restleistungen bis zur Bauabnahme bereits zu beseitigen.
• Der Bauherr sollte dafür sorgen, dass der Unternehmer die vereinbarten Unterlagen und technischen Nachweise zur Bauabnahme übergibt.
• Im Abnahmeprotokoll werden die bekannten Mängel aufgelistet und eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt. Bauherren sollten sich dabei eine Vertragsstrafe vorbehalten.
• Erhebt der Bauunternehmer Einwände gegen das Protokoll und dessen Inhalt, kann er es separat formulieren.
• Rechtzeitig vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist sollte der Bauherr eine Überprüfung des Objektes mit Unterstützung eines Sachverständigen noch einmal veranlassen.

Die Bauabnahme stellt eine letzte Hürde vor dem Einzug in das neue Zuhause dar. Jetzt wissen Sie, wie eine Abnahme abläuft, worauf es dabei ankommt und wie Sie sich auf diesen wichtigen Termin vorbereiten können.