Kommt der Mieter mit der Miete oder der Zahlung von Nebenkosten in Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§§ 543 II a, b, 569 III a BGB). Der Mieter muss sofort ausziehen. Allenfalls wird eine Übergangsfrist von ein bis zwei Wochen zugestanden.
Vermieter muss bei Zahlungsverzug kündigen dürfen
- Wenn der Vermieter das Warmwasser abdreht, hat er einen handfesten Grund. Dieser kann eigentlich nur darin bestehen, dass Sie als Mieter im Zahlungsrückstand sind. Ist dies nicht der Fall, handelt der Vermieter selbst vertragswidrig und beeinträchtigt die Gebrauchsmöglichkeit Ihrer Wohnung. Dann können Sie die Miete mindern und bei Bedarf selbst fristlos kündigen.
- Dreht der Vermieter das Warmwasser ab, klären Sie vorab, inwieweit Sie im Zahlungsverzug sind. Dazu ist erforderlich, dass Ihr Rückstand mindestens den Betrag einer Monatsmiete erreicht hat. Ist dies nicht der Fall, kann der Vermieter noch nicht fristlos kündigen und darf auch nicht das Warmwasser abdrehen, da Sie sich noch auf der Seite des Rechts befinden.
- Macht Ihr Vermieter eine Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung geltend, darf er Sie keinesfalls fristlos kündigen, sondern muss den Betrag gerichtlich einklagen. Dementsprechend darf er auch nicht das Warmwasser abdrehen.
Warmwasser ist eine Kosten verursachende Vorleistung
- Kann der Vermieter jedoch fristlos kündigen, ist er auch berechtigt, Ihnen das Warmwasser abzudrehen (AG Waldshut-Tiengen, Beschluss v. 06.07.2009 - 7 C 131/09).
- Schließlich muss er wegen des Energieverbrauchs in Vorlage treten und riskiert, dass Sie weiterhin Energie verbrauchen und er auf dem Kostenaufwand letztlich sitzen bleibt. Sie hätten auch keine Möglichkeit, im Rahmen einer einstweiligen Verfügung beim Gericht die Wiederherstellung der Warmwasseraufbereitung zu erreichen. Insoweit wird dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden.
Alles dreht sich um die Interessenabwägung
- Da der Vermieter das Warmwasser abdreht und Ihnen Heizung und Strom noch zugesteht, fällt die Interessenabwägung erst recht zugunsten des Vermieters aus.
- Da Sie sich in einem solchen Fall offensichtlich in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befinden, sollten Sie Hilfe beim Sozialamt beantragen. Gegebenenfalls lässt der Vermieter auch im Wege einer Zahlungsvereinbarung in Bezug auf die Rückstände mit sich reden.
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