Welche Kündigungsfristen gelten für Mieter?
Die gesetzliche Kündigungsfrist für unbefristete Mietverträge beträgt für den Mieter (unabhängig von der Mietdauer) grundsätzlich drei Monate. Die Frist beginnt mit dem Tag des Eingangs der schriftlichen Kündigung beim Vermieter und wird zum Monatsende wirksam.
Beispiel: Übergibt der Mieter die Kündigung am 22.06., endet das Mietverhältnis am 30.09. Im Vertrag kann für den Mieter auch eine Kündigungsfrist von weniger als drei Monaten vereinbart werden.
Bei einer Mieterhöhung auf eine ortsunübliche Vergleichsmiete oder wenn umfassende Modernisierungsmaßnahmen geplant sind (nicht bei gestiegenen Betriebskosten) haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall sind sie berechtigt, den Mietvertrag zum Ende des übernächsten Monats ab der Erhöhungsbenachrichtigung zu kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass dem Vermieter die Kündigung spätestens bis zum Ende des Folgemonats zugeht.
Beispiel: Wenn die Benachrichtigung am 10.03. beim Mieter eingeht, muss die Kündigung bis spätestens 30.04. erfolgt sein. Das Mietverhältnis endet dann am 31.05.
Gesetzliche Kündigungsfristen für Vermieter
Für den Vermieter gilt eine Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten, je nach Dauer des Mietverhältnisses. Bei einem Mietverhältnis bis fünf Jahre sind das drei Monate, bei einem Mietverhältnis bis acht Jahre sechs Monate und bei einem Mietverhältnis über acht Jahre neun Monate. Kündigt der Vermieter allerdings wegen Eigenbedarfs, kann der Mieter bis zwei Monate vor dem Auszugstermin Widerspruch einlegen.
Wichtig zu wissen: Wurde der Mietvertrag vor Herbst 2001 geschlossen und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vereinbart, ist diese weiterhin wirksam.
Die Mietparteien können auch längere Kündigungsfristen im Vertrag vereinbaren, allerdings nur für den Vermieter. Eine längere Kündigungsfrist zulasten des Mieters ist gesetzlich unzulässig. Grund: Der Mieter würde dadurch zu sehr in seiner Flexibilität eingeschränkt werden, etwa wenn ein Jobwechsel ansteht, die Familie sich vergrößert hat und die Wohnung zu klein ist oder er in ein Pflegeheim umziehen muss. Manche Mietverträge enthalten einen sogenannten Kündigungsverzicht (Kündigungsausschluss). Mit dieser Klausel verzichtet der Mieter für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise für die ersten zwei Jahre, auf sein Kündigungsrecht. Das ist zulässig, wenn diese Auflage auch für den Vermieter gilt.
Fristlose Kündigung bei Unzumutbarkeit
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn einer Partei die Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Vermieter können fristlos kündigen, wenn zwei Monate hintereinander keine Miete bezahlt wurde, wenn der Mieter trotz diverser Abmahnungen den Hausfrieden stört oder er die Mietsache vertragswidrig nutzt. Der Mieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn eine gesundheitliche Gefährdung besteht (zum Beispiel durch Mietmängel wie Schimmel oder Bauschäden) oder ihm die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung oder des Hauses entzogen wurde.
Wenn die Mietwohnung ihren Zweck nicht mehr erfüllt, hat der Mieter jederzeit das Recht, den Vertrag zu kündigen. Auch der Vermieter kann das Mietverhältnis auflösen, wenn ihm eine Fortführung nicht mehr zugemutet werden kann oder er die Immobilie selbst beziehen möchte. Der Gesetzgeber hat versucht, mit den gesetzlichen Kündigungsfristen einen Rahmen zu schaffen, der beiden Parteien gerecht wird. Dennoch können Mieter und Vermieter in gewissem Rahmen auch längere oder kürzere Fristen vereinbaren.
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